2019房屋租赁合同纠纷案件胜诉判决书

时间:2020-02-07 15:50:29| 专长:合同纠纷| 来源:周宏杰律师

  上海市普陀区人民法院
 
  民 事 判 决 书
 
  (2018)沪0107民初13032号
 
  原告(反诉被告):上海自立物业管理有限公司,住所地上海市宝山区。
 
  法定代表人:管XX,经理。
 
  委托诉讼代理人:周宏杰,北京盈科(上海)律师事务所律师。
 
  被告(反诉原告):袁XX,男,1977年5月1日出生,汉族,住江苏省通州市。
 
  原告上海自立物业管理有限公司与被告袁XX房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告袁XX与反诉被告上海自立物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海自立物业管理有限公司(以下简称自立物业)的法定代表人管XX及其委托诉讼代理人周宏杰,被告(反诉原告)袁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
  原告自立物业向本院提出诉讼请求:1、判令被告袁XX支付2018年2月至4月期间借用商业临房使用费人民币12600元(以下币种均为人民币);2、判令被告袁XX支付逾期支付使用费的滞纳金(以12600元为基数,按每日千分之三为标准,自2018年2月1日起计算至实际清偿之日止)。事实和理由:自立物业受母公司上海克拉斯经济发展有限公司委托,向袁XX出租本市真光路XXX号商业临房(以下简称涉案房屋),双方签订《商业临房使用合同》,约定每月使用费4200元,逾期支付使用费,需按日加收千分之三滞纳金。2018年2月至4月,袁XX拒付房屋使用费,自立物业催讨未果,现诉至法院。
 
  被告袁XX辩称,其于2017年12月29日收到五违通知后即不再经营,也不再使用涉案房屋,袁XX曾多次要求自立物业退还多支付的租金及押金,自立物业均予以回避。2018年2月至4月期间袁XX并未实际使用涉案房屋,现不同意自立物业的诉请。
 
  反诉原告袁XX向本院提出诉讼请求:判令反诉被告自立物业返还反诉原告袁XX押金3300元、2018年1月房屋使用费4200元。事实和理由:反诉原告袁XX与反诉被告自立物业于2013年即建立租赁合同关系,2017年11月双方签订《商业临房使用合同》,期限自2017年1月1日至2018年12月30日止。2017年12月29日,袁XX收到普陀区行政执法局、上海市公安局普陀分局、普陀区市场管理所、普陀区真如街道房管办事处“五违”综合整治告知书,告知涉案房屋必须于2018年1月31日前整改完毕,袁XX为此多次与自立物业联系,但自立物业置之不理,无奈袁XX停止使用涉案房屋,自立物业应将多收取的2018年1月租金及押金予以返还。
 
  反诉被告自立物业辩称,袁XX一直在使用涉案房屋,应当支付相应房屋使用费。袁XX不支付租金系违约行为,根据双方合同约定自立物业不予退回押金,现不同意反诉原告袁XX的诉请。
 
  经本反诉审理查明,袁XX自2014年1月1日起向自立物业承租涉案房屋,并向自立物业支付押金3300元。2016年12月26日,自立物业(出借方、甲方)与袁XX(使用方、乙方)签订《商业临房使用合同》一份,约定甲方同意将涉案房屋出借给乙方作为手机配件、维修之用,使用期限自2017年1月1日至2018年12月31日止;每月使用费为4200元,双方签订合同生效后,乙方向甲方付清该季的使用费12600元,乙方应提前一个月付清下一季的使用费,逾期缴付,甲方按日加收千分之三滞纳金;乙方逾期15天不支付使用费甲方有权终止本合同,收回房屋,并没收乙方押金,乙方不得有异议;乙方向甲方交付3300元作为租赁押金,使用期满,乙方如不再续借,甲方应将押金退还乙方。合同第七条各方责任第4项约定如遇政府、规划等有关部门拆除等情况,甲乙双方均应无条件服从,使用费按实际情况使用月份计算不作任何补偿;乙方接通知或看到拆除通告之规定日内,本合同自行终止。嗣后,袁XX向自立物业支付使用费至2018年1月。2017年12月29日,上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队真如镇街道中队、上海市普陀区市场监督管理局真如市场监督管理所、上海市公安局普陀分局真如派出所、普陀区真如镇街道房管办事处等四部门向袁XX发出“五违”综合整治告知书,载明针对违法用地、违法建筑、建法经营、违法排污、违法居住等“五违”现象开展综合整治,如存在上述违法行为在收到告知书后,于2018年1月31日前不予自行整改的,将由相关部门代为整改,违法行为主体将承担法律后果。因涉案房屋系临时建筑,故于2018年5月6日被拆除。
 
  审理中,自立物业提供一份由上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处出具的情况说明,其中载明:2018年3月23日,真如镇街道拆违办开始搭建铁皮围挡,督促其中商户搬迁,但并未封门,也未采取断电断水等措施,故其中的部分商户仍在继续营业,直至2018年5月初。经质证,袁XX对情况说明内容不予认可。
 
  本院认为,本案中,涉案房屋系无证房屋,故自立物业与袁XX就涉案房屋签订的《商业临房使用合同》依法应当认定为无效。租赁合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,所发生的损失根据过错承担相应的责任。袁XX要求自立物业返还押金3300元,并无不当,本院予以支持。关于房屋使用费,有关部门于2017年12月即已进行违法整治的告知,并责令于2018年1月31日前自行整改,但自立物业及袁XX均未积极采取措施;受整治通告的影响,涉案房屋的正常使用势必受到影响;根据自立物业提供的真如街道办事处出具情况说明内容显示,真如镇街道拆违办于2018年3月23日开始搭建铁皮围挡,而袁XX自书的情况经过说明中亦陈述“2018年3月23日真如街道拆违办如约用铁皮做起了围墙,其中留了一扇小门”,显然自2018年3月23日起涉案房屋被围,袁XX使用涉案房屋从事经营活动难免处于不安定状态,考虑到双方对于合同无效各自负有过错,结合涉案房屋于2018年5月6日被拆除,本院对于2018年2月至4月房屋使用费适当予以减免,确定上述期间袁XX应支付自立物业房屋使用费8820元。袁XX要求自立物业返还2018年1月使用费4200元,缺乏事实依据,本院对此不予支持。袁XX称其于2018年3月搬离涉案房屋,但并未有相应证据予以证明,故本院对袁XX的主张不予采信。自立物业参照合同约定逾期支付使用费的违约条款,要求袁XX支付相应滞纳金,鉴于双方签订的《商业临房使用合同》无效,自立物业参照该条款计算滞纳金,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:
 
  一、被告袁XX应于本判决生效之日起十日内支付原告上海自立物业管理有限公司2018年2月至2018年4月期间房屋使用费人民币8820元;
 
  二、反诉被告上海自立物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告袁XX押金人民币3300元;
 
  三、对原告上海自立物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持;
 
  四、对反诉原告袁XX的其余诉讼请求不予支持。
 
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。
 
  本案本诉受理费人民币115元,由原告承担人民币65元,被告承担人民币50元。
 
  本案反诉受理费人民币25元,由反诉原、被告各半承担。
 
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
 
  审 判 长  朱 骏
 
  审 判 员  邵云娟
 
  人民陪审员  杨秀兰
 
  二〇一九年一月四日
 
  书 记 员  徐 琳