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第697期:买没有房产证的房子,有什么风险吗?

2020-01-11 10:00:50
阅读:10818
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贺贝力律师,男,1982年5月出生,湖南大学法学专业本科毕业。2005年11月进入大型港资企业从事法务主管工作,先后在国企、建设工程公司、房...
买没有房产证的房子,有什么风险吗?
本期对话:

  买房子的时候大家最关注的问题就是自己是否能够得到房产证和房子是否能过户到自己名下,那如果大家在生活中购买了没有房产证的房子就会要面临怎样的风险呢?律师对话第697期邀请到贺贝力律师为大家解答,贺贝力律师不论是对待业务还是工作,都热忱负责,恪尽职守,能够尽最大努力维护当事人的合法权益。接下来让我们一起看一下贺贝力律师的对话内容。

  1、买了没有房产证的房子,其买卖合同有效吗?

  贺贝力律师答:在我国,房屋买卖分为两道程序:

  一是双方就买卖房屋经协商达成一致,签订房屋买卖合同,明确双方的权利义务,当事人之间发生债的法律关系,双方均受合同的约束;

  二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款,出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记,将房屋所有权转移于买受人。

  可见,合同关系是因,过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题,与合同的效力并无直接关系。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系,不符合交易的顺序与逻辑。

  依据法律

  《合同法》第130条规定:“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”

  《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”

  《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”

  2、买了没有房产证的房子,房子的所有权归谁?

  贺贝力律师答:《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移;

  且,房子属于不动产物权,如要转移所有权,必须以变更登记为必要条件;

  另,如该房子为合法建筑,应尽快凭借相关材料补办房产证;如为违建,则有被依法拆除的风险。

  综上,买了没有房产证的房子,房子的所有权不归买受人。

  3、如果买了房子之后,一直未办理房产证,会怎么样?

  贺贝力律师答:(1)如果买了房子,一直不办房产证对购房业主来说是没有法律保障的,会产生违约及经济赔偿等法律责任,特别是面临拆迁补偿等情况时,最好是及时办理房产证。

  (2)房子购房者通过交易,办理了房产证,才能取得房屋的合法所有权,才可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。

  4、办理房产证需要准备哪些证件,资料?

  贺贝力律师答:办理房产证一般需要:

  第一,房屋购销合同原件及补充合同原件。

  第二,商品房销售统一发票原件。

  第三,房屋的测绘调查表及分层分户平面图原件。

  第四,完税凭证。

  第五,已婚的购房人:1、双方身份证复印件2、婚姻证明复印件;

  第六,单身的购房人:1、身份证复印件;2、户口簿或户籍证明复印件;3、以及民政局开具的未婚证明。

  5、买没有房产证的房子,有什么风险吗?

  贺贝力律师答:(1)违约风险

  由于房子没有不动产权证,从交定金签合同到过户的时间太长。这期间就可能遇到市场的大起大落,可能存在其中一方违约的风险,到时候被动一方也只能哑巴吃黄连了。

  (2)一房多卖

  没有不动产权证的房产出现一房多卖的情况非常多,由于房子没有房产证明,如果碰到那种负债累累的业主,有可能同时和多个买家签订合同,收取定金或者首付,纠纷难免。

  (3)首付较高

  一般来说,业主在出售没有不动产权证的房产时都会要求较高的首付,因为大多数业主在不动产权证没有办理的时候就着急出手,一般是遇到资金周转困难的情况了。而因为没有不动产权证,无法办理购房贷款,因此会要求买家前期支付一大笔首付,压力很大。

  (4)无法抵押

  没有不动产权证的房子从签约到过户的时间比较长。如果买家在签了买卖合同,付了定金或房款之后遇到紧急用钱的情况,这套房子是无法作为抵押物向银行贷款的。

  (5)查封风险

  房子没有不动产权证,就无法过户给买家,即使双方签了房屋买卖合同,房子的产权也仍然在原业主手里。如果原业主身上有债务纠纷,那么在合同存续期间,这套房产就很有可能被法院查封。而被法院查封是无法上市交易的,原来签订的购房合同也可能无效。

声明:文章来源贺贝力律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
买没有房产证的房子,有什么风险吗?

贺贝力律师

本期特邀律师

专业领域:经济合同纠纷
贺贝力律师,男,1982年5月出生,湖南大学法学专业本科毕业。2005年11月进入大型港资企业从事法务主管工作,先后在国企、建设工程公司、房地产开发公司等企业中主管法务工作。2018年取得律师资格证书并正式执业至...
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